La “cedolare secca” è un regime di tassazione agevolato facoltativo entrato in vigore nel 2011 e relativo ai contratti di locazione ad uso abitativo. L’agevolazione consiste nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali dovute per la parte derivante dal reddito dell’immobile. La cedolare secca è disciplinata dall’articolo 3 del Decreto Legislativo n. 23 del 14 marzo 2011.

L’imposta dovuta con la cedolare secca è pari al 21% del canone annuo se la locazione è stipulata a canone libero, oppure al 10% del canone annuo se il canone è concordato. Ricordiamo che il canone concordato, disciplinato dall’articolo 2, comma 3, della legge 431/1998, prevede il rispetto delle condizioni contrattuali stabilite dagli accordi locali fra le organizzazioni più rappresentative dei conduttori di proprietà edilizia e inquilini per le abitazioni situate nei Comuni ad alta tensione abitativa in elenco Cipe.

Il canone di affitto, in caso di cedolare secca, non si cumula con altri redditi. Il reddito assoggettato a cedolare rientra tuttavia nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

Ulteriore vantaggio del regime, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, normalmente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.

La scelta per la cedolare secca implica però la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se previsto ed inserito nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

E’ possibile optare per la cedolare secca sia contestualmente alla registrazione del contratto sia (per gli affitti pluriennali) negli anni successivi. Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie; in questo caso, le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili. L’opzione può essere revocata in ciascuna annualità successiva a quella in cui è stata effettuata.

Chi può scegliere la cedolare secca

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. Non si può quindi applicare se il proprietario o l’inquilino sono imprenditori o professionisti che agiscono nell’esercizio della loro attività. L’opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (Dl 47/2014).

Per quali immobili

L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.

Quanto dura l’opzione

L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto. Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

Cosa accade se si dimentica o si ritarda di confermare l’opzione?

Con la Circolare n. 26/E del 1° giugno 2011 l’Agenzia delle Entrate ha espressamente previsto l’obbligo di comunicazione dell’opzione del regime in caso di proroga; in essa si legge infatti: “L’esercizio dell’opzione vincola il locatore all’applicazione del regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga, ovvero, in caso di opzione esercitata a decorrere dalle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto o della proroga […] Qualora in sede di proroga il contribuente confermi l’opzione per la cedolare secca, dovrà rinunciare agli aggiornamenti del canone anche per il periodo di durata della proroga […] In caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione, l’opzione per il regime della cedolare secca deve essere esercitata entro il termine di versamento dell’imposta di registro, vale a dire entro 30 giorni dal momento della proroga (art. 17 del TUR)”

Con l’entrate in vigore del Decreto Legge n. 193 /2016 sono stati modificati termini e sanzioni in caso di mancato o ritardata comunicazione all’Agenzia delle Entrate della proroga o del rinnovo del contratto in cedolare secca.

Prima di tale norma, in caso di mancata conferma nei tempi previsti, il regime della cedolare secca non trovava più applicazione e dunque si rientrava automaticamente nel regime IRPEF tradizionale, salva la possibilità di rimediare con la cosiddetta “remissione in bonis” ed il versamento della sanzione di € 258,00.  Si rimanda a tal proposito alla circolare n. 47/E dell’Agenzia delle Entrate del 20 dicembre 2012.

Il DL n. 193/2016 è entrato in vigore il 3 dicembre 2016 ed ha modificato il comma 3 dell’articolo 3, del D.Lgs n. 23/2011, norma che aveva introdotto nel nostro ordinamento il regime della cedolare secca, introducendo la sanzione per tardiva proroga del contratto con cedolare secca. Qualora il locatore abbia dimenticato di rinnovare l’opzione per la cedolare secca, potrà mantenere l’agevolazione pagando una sanzione variabile a seconda del ritardo: € 50 in caso di ritardo entro i 30 giorni, € 100 in caso di ritardo superiori a 30 giorni. La sanzione è fissa e non sono previsti interessi.

Operativamente, si dovrà quindi procedere con il rinnovo dell’opzione comunicandola all’Agenzia delle Entrate attraverso i consueti canali e versare contestualmente la sanzione. In caso di opzione comunicata telematicamente andrà inserito l’importo della sanzione nel campo “sanzioni” e l’importo verrà automaticamente addebitato sul conto corrente bancario indicato. In caso di versamento tramite F24, andrà fatto utilizzando il codice tributo “1511”, come indicato dalla risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 30E del 10 marzo 2017.

In ultimo, visto che citare le norme fiscali fa molto consulente preparato, riportiamo integralmente il comma 24 dell’articolo 7-quater del decreto legge n. 193 del 22 ottobre 2016, che ha disciplinato le nuove sanzioni

24. L’articolo 3, comma 3, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, e’ sostituito dal seguente: «3. Nei casi di omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione si applica l’articolo 69 del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131. La mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto non comporta la revoca dell’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volonta’ di optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi. In caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, o alla risoluzione del contratto di locazione per il quale e’ stata esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca, entro trenta giorni dal verificarsi dell’evento, si applica la sanzione nella misura fissa pari a euro 100, ridotta a euro 50 se la comunicazione e’ presentata con ritardo non superiore a trenta giorni».

 

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